P. Gy.: Édesapám után örököltem egy családi ház 1/4 részét. A többi rész édesapám testvére és egyik fia tulajdonában van. A házban a szóban forgó unokatestvérem lánya lakik. Már felkínáltam a társtulajdonosoknak a részem megvételét, de erre nem hajlandók, a használatért sem fizetnek semmit. Hogyan tudnám őket rábírni arra, hogy fizessenek használati díjat vagy vegyék meg a részemet? Az ingatlan 1/4 részének a jelenlegi értékét 58 000 koronára értékelték fel.
A Polgári Törvénykönyv a 136 és köv. paragrafusaiban rendelkezik a
társtulajdonról. Az önök esetében a hányad (1/4 rész) kifejezi azt a mértéket,
amellyel a társtulajdonosok részt vesznek a közös tulajdonból eredő jogok és
kötelességek érvényesítésében és teljesítésében. Rögtön a válaszom elején
le kell szögeznem, hogy a társtulajdonos, aki használja a házat, azért nem köteles
önnek bért fizetni a használatért, mert ön sem fizeti az ingatlanadó részét, sem
pedig a házra költött beruházások, illetve a karbantartásra fordított
elengedhetetlen kiadások részét. Egyébként ön is jogosult használni a házat, ha
akarná, senki nem tilthatná azt meg.
Az ingatlant érintő fontos ügyleteket a társtulajdonosok csak együttes döntés
alapján tehetik meg. A társtulajdonosnak a törvényből eredő elővételi jogát a
140-es paragrafus garantálja.
A társtulajdonosok közös megegyezéssel megszüntethetik a tulajdonközösséget.
Ingatlan esetében ennek a megegyezésnek írásban kell megtörténnie. Amennyiben nem
sikerül a tulajdonközösséget megegyezés alapján megszüntetni, önnek bírósághoz
kell fordulnia. A bíróság elrendeli, hogy törvényszéki szakértő készítsen
aktuális szakvéleményt az ingatlan általános értékéről (ún. „becslés”). Ha
az ingatlan reálisan nem osztható (ez az önök esete is), a bíróság elrendelheti,
hogy a másik társtulajdonos kifizesse a másik társtulajdonosra hányada szerint eső
értéket. Ha nem kell a másiknak a ház, a bíróság elrendelheti, hogy az ingatlant
eladják, és a vételárat felosszák hányadok szerint a társtulajdonosok között.
A társtulajdon megszüntetése esetében a törvény a „megfelelő térítés”
kifejezést használja. Ez alatt a kifejezés alatt az ingatlan általános értékéből
eredő illetékes hányadot kell érteni. Úgy kell értelmezni, mint pénzben kifejezett
ekvivalens értéket, amely lehetővé teszi a helyi viszonyoknak megfelelően hasonló
ingatlan beszerzését. Ez a megfelelő érték nemcsak a ház nagyságától,
állapotától, szerkezetétől, korától függ, hanem a környéken adott kínálattól
és kereslettől. Olyan térítésről kell legyen szó, amely objektív értéket fejez
ki, amilyenért az ingatlant el lehetne adni.
Feltételezem, hogy az ön által említett 58 000 Sk már az idén készült
szakvélemény eredménye. Ezért először is írásban kínálja fel egyidejűleg a
másik két társtulajdonosnak megvételre az ön 1/4 részét, tüntesse fel az
összeget, amit kapni szeretne és szabjon meg egy határidőt (pl. 10 nap a
kézbesítéstől), ameddig a választ várja.
Ha elutasító választ kap (vagy semmilyet), akkor forduljon bírósághoz.
Figyelmeztetnem kell arra, hogy a bírósági illeték a perelt öszszeg (1/4 rész
értéke) 5 százaléka, lesz még kiadás a bírósági szakértőre (kb. 6000 Sk) és
esetleg kiadások az ügyvédekre. Ezek a kiadások minden résztvevőre vonatkoznak.
Sokkal egyszerűbb, rövidebb és főleg olcsóbb megoldás lenne a megegyezés. Ebben az
esetben szakemberrel készíttessék majd a szerződést, amit a telekkönyvi
igazgatósághoz benyújtanak.
Veszíteni valója nincs, a bíróság mindenképpen az ön javára dönt, kötelezi a
többi társtulajdonost, hogy vegyék meg az ön részét és fizessék ki az ingatlan
általános értékéből.
Dr. Balla Éva